Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thu hẹp các trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần, thay vào đó là cho thuê đất trả tiền hàng năm. Điều này giúp bảo đảm ổn định nguồn thu và tránh thất thoát cho ngân sách song lại đặt doanh nghiệp trước nhiều rủi ro.

Theo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), chỉ còn các dự án sản xuất nông nghiệp và khu công nghiệp mới được thuê đất trả tiền một lần. Ảnh: H.P

Thực hiện Luật Đất đai năm 2013, thời gian qua nhiều địa phương khuyến khích doanh nghiệp trả tiền thuê đất một lần. Điều này một mặt tăng tính chủ động cho doanh nghiệp bởi chi phí thuê đất là thành tố quan trọng để xây dựng phương án sản xuất, kinh doanh; mặt khác địa phương có ngay một khoản thu lớn về ngân sách để chi tiêu.

Tuy nhiên, khi Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần, việc xác định giá thuê trong thời gian dài (tới 50 năm) khó chính xác, đồng thời nguồn thu vào ngân sách chỉ tập trung vào một thời điểm nhất định, không bền vững.

Xuất phát từ thực tế này, Nghị quyết 18/NQ-TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý và sử dụng đất đặt ra yêu cầu: cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm và quy định cụ thể các trường hợp trả tiền thuê đất một lần, phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất. Chủ trương này nhằm bảo đảm nguồn thu ổn định, tránh thất thoát ngân sách nhà nước.

Thể chế hóa Nghị quyết 18, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã thu hẹp các trường hợp cho phép thuê đất trả tiền một lần. Theo đó, chỉ còn các dự án sản xuất nông nghiệp và khu công nghiệp mới được thuê đất trả tiền một lần; còn các dự án đầu tư sản xuất phi nông nghiệp và các loại dự án khác đều phải chuyển sang hình thức trả tiền hàng năm. Cùng với đó, dự thảo luật đặt ra khái niệm “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm” và cho phép bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp… quyền thuê này.

Có thể thấy ban soạn thảo đã nỗ lực trong việc đáp ứng nhu cầu đa dạng của doanh nghiệp cũng như cân bằng quyền lợi của hai nhóm chủ thể được thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm.

Thực tế, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiềm lực vốn để trả tiền thuê đất một lần, nhất là doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất – họ thường chỉ muốn được trả tiền hàng năm.

Bên cạnh đó, theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, quyền của người sử dụng đất trả tiền hàng năm bị giới hạn hơn trả tiền một lần khá nhiều, ví dụ không được thế chấp vay vốn ngân hàng. Việc đặt ra khái niệm “quyền thuê” trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm là bước sửa đổi hợp lý nhằm giảm bớt sự khác biệt giữa quyền của người sử dụng đất thuê trả tiền một lần và hàng năm.

Tuy nhiên, như Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đã chỉ ra, “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm” là một khái niệm mới, cần được làm rõ. Việc cho phép chuyển nhượng, thế chấp quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm cũng có thể dẫn đến khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước trong việc bảo đảm thu đầy đủ khoản tiền thuê đất hàng năm, nhất là trong trường hợp bên thế chấp mất khả năng thanh toán.

Vì vậy, ban soạn thảo cần đánh giá kỹ lưỡng tác động của việc cho phép chuyển nhượng, thế chấp quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm trên các khía cạnh: kinh tế, xã hội, hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, việc thẩm định, quản lý và xử lý tài sản thế chấp của các tổ chức tín dụng.

Đặc biệt, dù dự thảo luật đã bổ sung quyền cho đối tượng thuê đất trả tiền hàng năm nhưng rủi ro lớn hơn cho doanh nghiệp vẫn chưa được giải quyết. Theo ông Đậu Anh Tuấn, Phó tổng thư ký, Trưởng ban Pháp chế (Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam – VCCI), vẫn tồn tại sự khác biệt về việc tính tiền thuê đất và rủi ro số tiền này bị thay đổi qua các năm tiếp theo.

Thực tế, do áp lực tăng thu ngân sách và do một số cơn sốt bất động sản làm tăng giá đất ở và khiến giá đất sản xuất cũng tăng theo, một số địa phương đã có những đợt tăng tiền thuê đất khá lớn, ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh của các doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm.

Như phản ánh của một doanh nghiệp ngành giết mổ gia cầm đang thuê đất tại khu công nghiệp trên địa bàn huyện Nhà Bè (TPHCM), trong 10 năm giá thuê đất tăng 13 lần, không biết 40 năm tới còn tăng bao nhiêu lần nữa và doanh nghiệp đã xây nhà xưởng rồi nên đành phải “ngậm đắng nuốt cay”!

Theo ông Đậu Anh Tuấn, Nghị quyết 18 định hướng giảm trường hợp thuê đất trả tiền một lần và tăng trường hợp trả tiền hàng năm với mục đích là tránh thất thu ngân sách. Tuy nhiên, điều này lại đẩy rủi ro cho doanh nghiệp khi bị phá vỡ phương án tài chính kinh doanh do tiền thuê đất bị tăng đột biến. Với sự thiếu ổn định của môi trường kinh doanh như vậy thì rất khó để doanh nghiệp yên tâm đầu tư lớn, tạo việc làm.

Để xử lý vấn đề này, ông Tuấn cho rằng cần bổ sung quy định về giới hạn tăng tiền thuê đất hàng năm. Ví dụ, các địa phương được phép quyết định tiền thuê đất hàng năm theo hướng dẫn, nhưng tốc độ tăng tối đa không quá 1-2 lần tốc độ lạm phát.

Như vậy Nhà nước vẫn có thể tăng tiền thuê đất trong trường hợp cần thiết, nhưng không đẩy hết rủi ro cho doanh nghiệp; còn doanh nghiệp vẫn có thể tính toán, dự báo được chi phí thuê đất, làm cơ sở ra quyết định đối với các dự án đầu tư.

Một đề xuất khác trên diễn đàn Quốc hội của đại biểu Phan Văn Hòa (Đồng Tháp), đó là việc cho thuê đất hàng năm hoặc cả vòng đời dự án nên để doanh nghiệp chọn tùy khả năng tài chính của mình, không nên bắt buộc. “Tính có lợi cho Nhà nước mà thiệt cho nhà đầu tư là không thể”, ông nói.

An Nhiên/KTSG