Bộ Tài nguyên và Môi trường đang đưa ra phương án chỉ còn ba phương pháp định giá đất gồm: so sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất; và loại bỏ phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư. Lập luận của cơ quan quản lý chuyên ngành về đất đai là ba phương án đề xuất đã đảm bảo bao quát hết các trường hợp định giá đất, phục vụ quản lý nhà nước về đất đai, trong khi hai phương án kia cần loại bỏ do các giả định chủ quan, dễ gây ra các bóp méo.

So sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh là bốn phương pháp hợp lý để định giá đất. Ảnh: H.P

Tuy nhiên, dựa vào các phương pháp định giá đất phổ biến trên thế giới có thể thấy phương pháp thặng dư là cần thiết trong các trường hợp không có số liệu so sánh cho những mảnh đất được chuyển đổi mục đích sử dụng hoàn toàn mới, trong khi phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất mang tính chủ quan và dễ bị bóp méo hơn. Do vậy, phương án hợp lý là có thể rút xuống còn bốn phương pháp định giá gồm: so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.

Các phương pháp định giá đất theo quy định hiện hành ở Việt Nam

Theo quy định hiện hành thì Việt Nam đang áp dụng năm phương pháp định giá đất gồm: (i) so sánh, (ii) chiết trừ, (iii) thu nhập, (iv) thặng dư, và (iv) hệ số điều chỉnh giá đất. Cụ thể với từng phương pháp như sau:

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi là tiền đồng kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.

Các phương pháp định giá đất phổ biến trên thế giới

Bài viết “Phương pháp truyền thống và cách tiếp cận mới trong định giá đất” trên trang web của Viện Đất đai Lincoln ở Massachusetts, Mỹ – một trung tâm nghiên cứu hàng đầu về giá trị đất đai đã tóm tắt bốn phương pháp định giá đất truyền thống phổ biến trên thế giới gồm: (i) so sánh, (ii) phân tích thu nhập, (iii) phân tích chi phí, và (iv) chi phí phát triển. Cụ thể mỗi phương pháp như sau:

Phương pháp so sánh. Phương pháp này tương tự như phương pháp so sánh ở Việt Nam. Đơn giản là so sánh các lô đất có giá trị tương tự để suy ra giá trị lô đất cần định giá. Đây là phương pháp phổ biến nhất trên thế giới hiện nay. Tuy nhiên, phương pháp này khó áp dụng đối với những lô đất không có những lô đất tương tự mà có thể xác định được giá trị thị trường hợp lý.

Phương pháp phân tích thu nhập. Phương pháp này có phần tương tự với phương pháp chiết trừ và phương pháp thu nhập ở Việt Nam. Phương pháp này bắt đầu bằng việc ước tính dòng thu nhập có được từ bất động sản. Tiếp theo là tính toán giá trị các công trình xây dựng. Dòng tiền còn lại sau khi trừ đi giá trị các công trình xây dựng được chiết khấu về hiện tại và đó chính là giá trị của mảnh đất cần định giá.

Thách thức lớn nhất của phương pháp này là việc xác định giá trị các công trình. Khấu hao, hoặc các sai lệch nào so với mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất và suất chiết khấu có thể làm sai lệch thu nhập có sẵn đối với đất chưa được cải tạo, điều này làm cho việc định giá có sự biến động rất lớn do những giả định về dòng tiền và khấu hao. Điều kiện để áp dụng phương pháp này là có các bất động sản tương tự có thể so sánh với bất động sản gắn với lô đất cần định giá.

Phân tích chi phí. Phương pháp này khá tương tự với phương pháp chiết trừ của Việt Nam. Phương pháp này giả định rằng các công trình có giá trị đúng bằng chi phí xây dựng và giá trị còn lại chính là giá trị của mảnh đất. Giá trị của mảnh đất chính là giá trị của cả công trình trừ đi chi phí xây dựng. Phương pháp này phù hợp với những công trình mới được xây dựng mà có thể biết khá chắc chắn về các chi phí liên quan.

Phương pháp này sẽ gặp thách thức đối với những bất động sản đã đưa vào sử dụng nhiều năm vì khó có thể biết giá trị còn lại chính xác nên dễ bị bóp méo với những giả định khác nhau. Điều kiện để áp dụng phương pháp này là có các bất động sản tương tự có thể so sánh với bất động sản gắn với lô đất cần định giá.

Chi phí xây dựng. Phương pháp này tương tự với phương pháp thặng dư của Việt Nam. Việc đánh giá thị trường toàn diện về các giải pháp thay thế phát triển tiềm năng cung cấp một cơ sở khác để ước tính giá bán của đất chưa được xây dựng. Phương pháp này phù hợp với những mảnh đất cho mục đích sử dụng hoàn toàn mới mà không có dữ liệu để so sánh. Phương pháp này phù hợp với các mảnh đất hoàn toàn mới mà không có thông tin về các lô đất tương tự.

Đánh giá các phương pháp định giá đất ở Việt Nam

Bốn phương pháp định giá đất phổ biến trên thế giới nêu trên được áp dụng cho những loại đất đai khác nhau và mỗi loại đều có vai trò của chúng chứ không thể thay thế cho nhau. Trong năm phương pháp định giá đất hiện nay ở Việt Nam, bốn phương pháp đầu tiên khá tương đồng với bốn phương pháp định giá đất phổ biến trên thế giới.

Trong đó, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư, về cơ bản có những yếu tố của phương pháp phân tích thu nhập, phương pháp phân tích chi phí và phương pháp chi phí xây dựng phổ biến trên thế giới.

Đặc biệt, phương pháp thặng dư là phù hợp với những dự án phát triển mới không có các dự án tương tự để so sánh hợp lý. Phương pháp hệ số điều chỉnh là phương pháp đặc thù ở Việt Nam. Về mặt lý thuyết, đây là phương pháp ít có cơ sở và dễ chủ quan nhất, đặc biệt là đối với những mảnh đất được chuyển mục đích sử dụng hoàn toàn mới.

Những phân tích nêu trên cho thấy nếu loại bỏ cả hai phương pháp thặng dư và phương pháp chiết trừ sẽ dẫn đến những thách thức trong việc xác định giá trị đất đai ở nhiều trường hợp, trong khi tính chủ quan khó có thể giảm thiểu. Do vậy, phương án hợp lý là có thể rút xuống bốn phương pháp định giá đất gồm: so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh.

Thế Du/KTSG